简介：本案的审理焦点在于：如何确认王某与张某所签《存量房屋买卖合约》的性质?是交易还是赠予?本案能否限于赠予撤销权或合约显失公平违宪的规定? 王某、张某是以联合生活为目的的同性朋友关系。2011年6月20日，王某出资出售北京市东城区某小区1套房屋，房价款为170万元，2011年7月27 日，王某发给了该房屋的所有权证。购房后，王某、张某联合在此居住于。

2011年12月2日，王某作为售房人，与张某作为购房人签定了《存量房屋买卖合约》 及《房屋共计协议》，成交价价格为232050元，张某出资10万元(在本次交易过程中未实际出资)，王某将上述房产的50%产权过户给张某，并于同日办理了产权申请(涉及税费皆由王某缴纳)，双方发给了各拥有50%的《房屋所有权证》。2012年5月，王某、张某因生活琐事产生分歧，张某搬出了诉争房屋。后张某控告拒绝对诉争房屋不予拆分。

王某回应双方签定的《存量房屋买卖合约》及《房屋共计协议》对于王某显失公平、背离等价有偿原则，张某利用其与王某之间的类似身份关系，导致王某草率要求与之签定所谓的房屋买卖合约。回应，张某不予坚称，回应王某基于双方的关系，为了传达对张某的感情，才将诉争房屋低价出售给张某。【法院裁决】 一审法院指出：王某虽在交易过程中缴纳了全部税费，但并无法因此确认上述合约的签定显失公平。

故法院对王某的诉讼请求，未予反对。二审法院指出：该《存量房屋买卖合约》中誓约的价格显属过较低，显著背离了该诉争房屋的合理市场价值，签下双方的权利与义务违背公平、等价有偿原则，故双方之间的交易包含显失公平。以合约显失公平为由撤消二人之间的《存量房屋买卖合约》和《房屋共计协议》。

【案件分析】 本案的审理焦点在于：如何确认王某与张某所签《存量房屋买卖合约》的性质?是交易还是赠予?本案能否限于赠予撤销权或合约显失公平违宪的规定? 一、合约性质的确认 当事人有权利处分财产的权利，可以赠予给异性也可以是同性，性别并不是赠予合约正式成立的妨碍，本案中若王某与张某签定了具体的书面赠予协议，也就会不存在争议。但本案中王某与张某未有具体的赠予意思回应，双方签定的系《存量房屋买卖合约》，法院无法按所谓的“常识”将该合约推断为“假交易真为赠予”，也无法确认为“所附义务赠予”或“半赠予半交易”。不应严苛按字面说明原则，将王某与张某所签定的《存量房屋买卖合约》解读为买卖合同：合约基础在于双方类似的同性朋友关系，合约对价系誓约的20余万元，合约标的系由诉争房产。

二、合约归属于赠予还是交易 (一)赠予合约与其它合约的本质区别在于无偿性 为避免当事人的意思回应瑕疵，根本性财产的赠予一般要有书面形式，而本案中的《存量房屋买卖通 同》并不合乎赠予的包含要件。法院不应擅自突破“买卖合同”的表象而必要指出该案系由少见的“假交易真为赠予”。而且，本案中两方当事人都接纳《存量房屋买卖 合约》系由“房屋买卖”而非“房屋赠予”。在此，有适当与其它案件审理中少见的“假交易真为赠予”不作一个区分。

“假交易真为赠予”主要不存在如下几个特点： (1)此类案件的当事人之间大多不存在夫妻、 父母子女等婚姻家庭关系。本案中虽然当事人之间接纳不存在同性恋者人关系，但该关系未被现行法律下降为婚姻家庭关系，并不不存在“假交易真为赠予”的前提。(2)此类案件一般没现实的金钱缴纳，从“真假意思回应”的角度来看，合乎赠予合约的无偿性拒绝。

本案中，王某与张某签定完了总房款为20余万元的《存量房屋买卖合约》后，张某向王某父亲的账户内打进10万元，这就不合乎赠予合约“无偿性”的本质拒绝。(3)对于根本性的财产赠予，一般都拒绝当事人有比较清 确实的意思回应，而“假交易真为赠予”的处置原则是一种对当事人赠予意思回应的推断，其限于有严苛容许，并无法过分明确。

(二)本案亦无法确认“半赠予半交易”的混合赠予形式，此种拒斥违背一般逻辑规律及法律稳定性拒绝，不为主流意见所反对。(三)本案当事人不可以“参考限于”或“以此类推限于”《婚姻法说明三》第6条，确认二人系由以“类似于夫妻关系”所产生的赠予。本案法律关系中，主体系王某与张某，客体系诉争房屋，引发法律关系发生变化的法律事实系由基于双方之间有过一段亲近的类似朋友关系而以较高于市价签定房屋买卖合约。

现有的婚姻法律体系来分析，二人所自称为的同性恋者人未下降为法律认可的“婚姻关系”。如果法院随便不断扩大法律规定的限于，给定运用民法中“法无明文规定不禁令”与“以此类推限于”两原则，将有可能陷于伦理道德争议中，失礼法院的中立性与客观性。因此，将二人的关系定义为一种更为类似的同性朋友关系更为稳健。

三、合约是不是显失公平 关键还在于如何看来二人签订合同时的主观状态。因为，从20余万合同价与市场价之间的极大差异来看，显然不存在失礼公平之处，违背等价有偿原则，但这仅有是显失公平正式成立的客观要件。对于显失公平还应该考虑到双方交易时的主观状态。

而对于主观状态的辨别一向无法由法官臆断，亦不能从现有的证据抵达按常人的标准推测出来的“法律事实”，不一定能几乎超过“客观事实”。而从现有证据来看，合约签定时张某不存在利用对王某的情感优势的有可能，促成了合约以近高于市场价成交价过户。在本案中，二人中张某是兼任“妻子”角色，兼任“贤妻良母”，王某是兼任“丈夫”角色，肩负着“养家糊口”。

“丈夫”王某不存在回应其诚恳，借此拴住“妻子”张某“爱心”的动机，情感有所倚赖，对张某虽不至“百依百顺”也要 “有诺合于”。同时，双方签定《存量房屋买卖合约》与《房屋共计协议》的时间正逢存量房屋计税指导价要大涨的前夕，在此大背景下，双方签定了以王某为出卖方，以王某与张某为联合买受人的合约，对价20余万，张某不存在利用情感优势允诺以情相托草率签订合同的有可能。综上所述，合约当事人应该遵循公平原则确认各方的权利和义务。

诉争房屋原系王某于2011年6月出资 170万元分开出售。后王某与张某就诉争房屋的50%份额产权展开交易交易达成协议完全一致，且为了少交税费，双方联合自由选择于2011年12月2日办理过户，签定了《存量房屋买卖合约》和《房屋共计协议》。

张某对王某分开出售诉争房屋的明确情形知悉，对王某所缴纳的对价也有具体的理解，但张某在签订合同、已完成过户 注册后未实际缴纳款项。故本案应该以合约显失公平为由撤消二人之间的《存量房屋买卖合约》和《房屋共计协议》。

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